Купить дом на Кипре проще, чем во многих европейских странах: правовая система основана на английском общем праве, договоры составляются на английском, а иностранным покупателям здесь рады. Но есть местные шаги, которых больше нигде не встретишь. Вот весь путь, в том порядке, в котором он проходит.
1. Решите, что и где
Начните с того, как вы будете использовать дом: переезд навсегда, дом для отдыха, инвестиция под аренду или путь к ПМЖ. От этого зависят город (см. Пафос или Лимасол), тип недвижимости и то, должна ли она быть новой (для ВНЖ нужна новостройка от застройщика).
2. Наймите независимого юриста
Это самое важное решение из всех. Выберите кипрского юриста, который работает только на вас. Он проверит право собственности и разрешения, изучит договор, проведёт платежи через клиентский счёт, депонирует договор в Земельном реестре и, если вы не гражданин ЕС, получит разрешение, необходимое для регистрации объекта.
3. Забронируйте объект
Когда вы выбрали дом, договор бронирования и небольшой задаток снимают его с продажи на согласованный срок, обычно на несколько недель, пока юрист проводит проверку.
4. Юридическая проверка
Ваш юрист должен как минимум подтвердить:
- Кому принадлежит земля и есть ли на ней ипотека или обременения
- Что на строящийся объект есть действующие разрешение на планировку и разрешение на строительство
- Как застройщик снимет ипотеку с вашей квартиры, чтобы вы получили чистое право собственности
- Что спецификация, площади и срок сдачи в договоре соответствуют тому, что вам продали
Спросите застройщика, кто строит. Застройщик, который всё отдаёт на субподряд, может пообещать спецификацию; выполнить её может только строитель. Это первый вопрос, который задали бы мы,, и причина, по которой мы строим свои дома сами.
5. Подписание, гербовый сбор и депонирование договора
Когда проверки пройдены, вы подписываете договор купли-продажи. Затем юрист:
- Оплачивает гербовый сбор по договору (0,15% до €170 000 и 0,2% сверх этой суммы, но не более €20 000)
- Депонирует договор в Земельном реестре по закону о реальном исполнении. Это ваша главная защита: объект нельзя повторно продать или заложить без вашего ведома.
6. Оплата поэтапно
При покупке на стадии строительства платежи обычно привязаны к этапам: фундамент, каркас, стены, отделка, сдача. Всегда платите на счёт, указанный в договоре, и сохраняйте подтверждение каждого перевода из-за рубежа (оно понадобится для ВНЖ).
7. Покупатели не из ЕС: разрешение Районной администрации
Если вы не гражданин ЕС, ваш юрист подаёт заявление на разрешение приобрести объект. Для жилого дома это формальность, и она не задерживает ни строительство, ни пользование недвижимостью.
8. Передача и титул собственности
При сдаче вы осматриваете дом вместе со строителем, фиксируете любые недочёты и получаете ключи. Титул переоформляется на ваше имя после выдачи титулов на весь проект. Поскольку вы заплатили НДС за новое жильё, сборы Земельного реестра за переоформление не взимаются.
Расходы сверх цены
| Расход | Обычный размер |
|---|---|
| НДС на новое жильё | 19% стандартно · 5% на первые 130 м² основного жилья при соблюдении условий (есть ограничения по цене и площади) |
| Гербовый сбор | 0,15% до €170 000, 0,2% сверх, максимум €20 000 |
| Сборы Земельного реестра за переоформление | Нет, если уплачен НДС |
| Услуги юриста | По договорённости с юристом, просите фиксированную сумму в письменном виде |
| Текущие расходы | Взносы за общее имущество, муниципальные сборы, коммунальные услуги, страховка. Ежегодного налога на недвижимость на Кипре нет. |
Ставки в нашем понимании на сентябрь 2026 года. Налоговые правила меняются; ваш юрист или бухгалтер подтвердит цифры для вашей покупки.
Частые вопросы
Нужен ли юрист для покупки недвижимости на Кипре?
По закону это не обязательно, но всегда стоит нанять независимого кипрского юриста, который работает только на вас,, и никогда не того, кто предлагает представлять одновременно вас и продавца.
Какие налоги платятся при покупке новостройки на Кипре?
Новое жильё облагается НДС (19% стандартно или 5% на первые 130 м² основного жилья при соблюдении условий) плюс гербовый сбор по договору, не более €20 000. Если уплачен НДС, сборы Земельного реестра за переоформление не взимаются.
Могут ли граждане не из ЕС покупать недвижимость на Кипре?
Да. Покупателям не из ЕС нужно разрешение Районной администрации на регистрацию объекта, которое для жилья выдаётся в рабочем порядке. Юрист подаёт заявление от вашего имени после подписания договора.
Этот гид носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Законы, налоговые ставки и сборы меняются, поэтому консультируйтесь с независимым кипрским юристом или бухгалтером по своей ситуации. Стоимость недвижимости и доход от аренды могут как расти, так и снижаться.
