شراء منزل في قبرص أبسط منه في كثير من الدول الأوروبية، فالنظام القانوني قائم على القانون العام الإنجليزي، والعقود باللغة الإنجليزية، والمشترون الأجانب مرحّب بهم. لكن هناك خطوات محلية لن تصادفها في أي مكان آخر. إليك الرحلة كاملة، بالترتيب الذي تحدث به.
1. حدّد ماذا وأين
ابدأ بالطريقة التي ستستخدم بها المنزل: انتقال دائم، أو منزل لقضاء العطلات، أو استثمار للتأجير، أو طريق إلى الإقامة الدائمة. هذا ما يحدد المدينة (انظر بافوس مقابل ليماسول)، ونوع العقار، وما إذا كان يجب أن يكون جديدًا (الإقامة تتطلب عقارًا جديدًا من مطوّر).
2. عيّن محاميًا مستقلًا
هذا أهم قرار ستتخذه. اختر محاميًا قبرصيًا يعمل لصالحك وحدك. سيتحقق من سند الملكية والتراخيص، ويراجع العقد، ويتولى الدفعات عبر حساب أمانة، ويودع العقد لدى دائرة تسجيل الأراضي، و، إن لم تكن مواطنًا في الاتحاد الأوروبي، يتقدم بطلب الإذن اللازم لتسجيل العقار.
3. احجز العقار
عندما تختار منزلًا، يسحبه اتفاق حجز ودفعة مقدمة متواضعة من السوق لفترة متفق عليها، عادةً بضعة أسابيع، بينما يُجري محاميك التحققات.
4. الفحص النافي للجهالة
يجب أن يتحقق محاميك، على الأقل، مما يلي:
- من يملك الأرض، وهل عليها أي رهون أو أعباء
- وجود ترخيص تخطيط وترخيص بناء ساريين لما يُبنى
- كيف سيقوم المطوّر بفك أي رهن على وحدتك لتحصل على سند ملكية خالٍ
- أن المواصفات والمساحات وتاريخ الإنجاز في العقد تطابق ما بيع لك
اسأل المطوّر: من يبني؟ المطوّر الذي يتعاقد من الباطن على كل شيء يستطيع أن يَعِد بمواصفات؛ أما البنّاء وحده فيستطيع تنفيذها. إنه أول سؤال نطرحه، والسبب في أننا نبني منازلنا بأنفسنا.
5. وقّع العقد واختمه وأودِعه
بعد اكتمال التحققات، توقّع عقد البيع. ثم يقوم محاميك بما يلي:
- يدفع رسم الطابع على العقد (0.15% حتى €170,000 و0.2% لما يزيد، بحد أقصى €20,000)
- يودع العقد لدى دائرة تسجيل الأراضي بموجب قانون التنفيذ العيني. هذه هي حمايتك الأساسية: فهي تمنع بيع العقار مرة أخرى أو رهنه دون علمك.
6. ادفع على مراحل
في المنازل المبيعة على المخطط، ترتبط الدفعات عادةً بمراحل البناء، الأساسات، والهيكل، والجدران، والتشطيبات، والتسليم. ادفع دائمًا إلى الحساب المحدد في العقد واحتفظ بإثبات كل تحويل من الخارج (ستحتاجه للإقامة).
7. المشترون من خارج الاتحاد الأوروبي: إذن مكتب المنطقة
إن لم تكن مواطنًا في الاتحاد الأوروبي، يتقدم محاميك بطلب إذن لتملّك العقار. إنه إجراء شكلي بالنسبة للمنزل ولا يؤخر البناء أو استخدامك للعقار.
8. التسليم وسند الملكية
عند الإنجاز تتفقد المنزل مع البنّاء، وتسجّل أي ملاحظة، وتتسلم مفاتيحك. ويُنقل سند الملكية باسمك بعد إصدار سندات المشروع. ولأنك دفعت ضريبة القيمة المضافة على منزل جديد، لا تُستحق رسوم نقل لدى دائرة تسجيل الأراضي.
التكاليف الإضافية فوق السعر
| التكلفة | المبلغ المعتاد |
|---|---|
| ضريبة القيمة المضافة على المنازل الجديدة | 19% قياسية · 5% على أول 130 م² من سكن رئيسي مؤهل (تنطبق حدود للسعر والمساحة) |
| رسم الطابع | 0.15% حتى €170,000، و0.2% لما يزيد، بحد أقصى €20,000 |
| رسوم النقل لدى دائرة تسجيل الأراضي | لا شيء عند دفع ضريبة القيمة المضافة |
| أتعاب المحاماة | يُتفق عليها مع محاميك، اطلب أتعابًا ثابتة مكتوبة |
| التكاليف المستمرة | رسوم المرافق المشتركة، ورسوم البلدية، والخدمات، والتأمين. لا توجد في قبرص ضريبة سنوية على العقارات. |
النسب كما نفهمها في سبتمبر 2026. القواعد الضريبية تتغير؛ سيؤكد محاميك أو محاسبك الأرقام الخاصة بعملية شرائك.
الأسئلة الشائعة
هل أحتاج إلى محامٍ لشراء عقار في قبرص؟
ليس ذلك شرطًا قانونيًا، لكن ينبغي دائمًا الاستعانة بمحامٍ قبرصي مستقل يعمل لصالحك وحدك، وليس محاميًا يُقترح أن يمثلك أنت والبائع معًا.
ما الضرائب التي أدفعها عند شراء منزل جديد في قبرص؟
تخضع المنازل الجديدة لضريبة القيمة المضافة (19% قياسية، أو 5% على أول 130 م² من سكن رئيسي مؤهل) إضافةً إلى رسم الطابع على العقد بحد أقصى €20,000. وعند دفع ضريبة القيمة المضافة، لا تُستحق رسوم نقل لدى دائرة تسجيل الأراضي.
هل يمكن لغير مواطني الاتحاد الأوروبي شراء عقار في قبرص؟
نعم. يحتاج المشترون من خارج الاتحاد الأوروبي إلى إذن من مكتب المنطقة لتسجيل العقار، ويُمنح هذا الإذن روتينيًا للمنازل. يتقدم محاميك بالطلب نيابةً عنك بعد توقيع العقد.
هذا الدليل معلومات عامة وليس استشارة قانونية أو ضريبية أو استثمارية. القوانين والنسب الضريبية والرسوم تتغير، لذا احصل على استشارة من محامٍ أو محاسب قبرصي مستقل بشأن وضعك. قد تنخفض قيمة العقارات ودخل الإيجار كما قد ترتفع.
